Garantias para quem vende em planta
Maria Caetano
Os empresários do sector imobiliário dizem-se satisfeitos com o texto do Governo que vai enformar a regulamentação da compra e venda de imóveis ainda em construção, mas sugerem alterações.
A consulta pública sobre o documento terminou na segunda-feira e ontem, já fora do prazo, foram ouvidas as opiniões dos promotores pela Direcção dos Serviços de Assuntos de Justiça (DSAJ) e Direcção dos Serviços de Solos, Obras Públicas e Transportes (DSSOPT).
A principal preocupação manifestada pelos membros da Associação de Construtores Civis e Empresas de Fomento Predial é o que elevação do estatuto legal dos contratos de promessa de compra e venda dos apartamentos venha dificultar a revenda das fracções em caso de incumprimento do pagamento pelos compradores. Os empresários entendem que não basta salvaguardar os direitos de quem compra – é preciso garantir quem “assume riscos” para vender.
“O que mais receamos é que, depois do registo da conservatória, não existam procedimentos simples que permitam a revenda das fracções a terceiros quando o comprador não cumpra as suas obrigações”, avançou o presidente do conselho de administração da associação, Tommy Lau Veng Seng.
O também deputado argumentou que se uma fracção “não for vendida atempadamente, poderá trazer prejuízos para a concessionária e para o promotor imobiliário”.
O esboço da proposta que esteve em consulta pública, recorde-se, prevê a criação de um regime notarial para os contratos de promessa, como forma de garantir a cobrança de imposto sobre as transacções e combater a especulação imobiliária. Outro dos desígnios é o de dar publicidade aos contratos, para evitar múltiplas vendas de uma única fracção.
Face à preocupações, o director da DSAJ, André Cheong, explicou que os novos contratos permitirão a revenda dos imóveis em construção, lembrando que a transacção definitiva do título de propriedade só acontece em fase posterior. Por outro lado, se houver qualquer conflito judicial em resultado do incumprimento de obrigações por parte do comprador, nada impede que o imóvel volte a ser vendido. O importante, sublinharam os responsáveis do Governo, é que o eventual comprador esteja a par do contencioso e possa avaliar os riscos deste decorrentes. O que será garantido através de registo provisório junto da Conservatória de Registo Predial.
“São necessários meios mais simples para permitir a rescisão do contrato anterior”, alertaram também os membros da associação. A DSAJ revelou que estão a ser ponderados vários meios de simplificar o processo de rescisão com compradores faltosos. Entre estes, está a possibilidade de ser o tribunal ou a instância de registo notarial a requerer a rescisão. Mas os empresários querem um mecanismo que preveja a rescisão automática em caso de não pagamento da dívida. “É a apenas uma solução. Estamos a ponderar”, respondeu André Cheong.
Ajustamentos aceitáveis
Na reunião com os membros do Governo, a associação de promotores pediu um prazo de duas semanas para a autorização pela DSSOPT de vendas antecipadas das fracções após o preenchimento dos requisitos previstos no projecto da proposta de lei – registo provisório na conservatória, obtenção de licença de obras e conclusão das fundações dos edifícios. “Se for necessário, iremos reforçar os nossos meios para acompanhar essas situações”, prometeu o director Jaime Carion.
A definição de cláusulas obrigatórias nos contratos também levantou dívidas. O sector considera que será difícil determinar as áreas comuns dos edifícios – que passarão a constar dos acordos entre compradores e vendedores – e que a novidade poderá potenciar conflitos. Os empresários pediram também a definição de um contrato-tipo para se orientarem nos artigos da futura legislação.
“Será necessário definir algumas cláusulas obrigatórias que terão de estar em todos os contratos. É necessário que o comprador saiba o que está a comprar e que o vendedor transmita claramente o que está a vender”, explicou André Cheong. O texto de consulta prevê que dos termos contratados constem “informações básicas, nomeadamente, as instalações comuns dos edifícios, a divisão e a área das fracções autónomas, a fim de evitar situações em que ‘a fracção real não está conforme ao andar modelo’”.
No próximo mês, o Governo pretende emitir “algumas circulares administrativas” para os serviços que terão de lidar com os processos, bem como elaborar os contratos-tipo pedidos pelo sector.
Outra das questões levantadas diz respeito a ajustamentos que sejam feitos aos projectos já depois de ter sido efectuado o registo provisório junto da Conservatória de Registo Predial. O Governo admite vir a conceder uma margem de erro, nomeadamente, no que diz respeito à área das fracções vendidas, à semelhança do que sucede nas regiões vizinhas.
Os promotores imobiliários consideraram “aceitável” uma margem de entre três a cinco por cento e foi lembrado que os critérios do município adjacente de Zhuhai admitem uma diferença de até seis por cento face ao contratado inicialmente com os compradores. “Vamos estudar a experiência das regiões vizinhas”, respondeu André Cheong.
“A legislação ainda está em projecto. Vamos introduzir alterações”, explicou o responsável da DSAJ avançando que a intenção é a de que a proposta seja entregue à Assembleia Legislativa no último trimestre deste ano. “Esperamos agilizar todo o processo”, afirmou.
