O dilema do metro quadrado

O preço da habitação está em cima da mesa numa altura em que o Governo discute, através do recém-criado Conselho para os Assuntos da Habitação Pública, qual deve ser o preço de referência para as fracções económicas. Há jovens que não arriscam largar o ninho, promotores que querem garantias de lucro e mediadores imobiliários que insistem na mesma tecla. Deputados pedem firmeza nas medidas para garantir um mercado saudável. E o Governo? Estuda.

Kelvin Costa

“Nós fazemos parte da classe sanduíche e o nosso salário médio impede-nos de nos candidatarmos a habitação económica”, afirma Nana Lam, cujos rendimentos mensais rondam as 15 mil patacas. A jovem pertence a uma geração nascida após a década de 1980, da qual alguns representantes saíram à rua no Primeiro de Maio para protestar contra o fracasso do Governo em conter a escalada dos preços do imobiliário.

“Se pedir uma empréstimo para habitação, tenho de abandonar os meus sonhos de estudar fora”, descreve o dilema de quem não está disposto a abdicar de uma ou outra coisa. “Prefiro conhecer o mundo enquanto sou nova, ao invés de me transformar numa máquina de fazer dinheiro até envelhecer. Mas comprar uma casa é uma ambição de vida. Talvez após o mestrado ganhe o suficiente para comprar uma ou convide a minha irmã a partilhar comigo o fardo”, diz Lam.

“Apesar do aumento dos preços, temos ainda assim que comprar casa, e quanto mais cedo melhor”, entende Bart Chan que tem um vencimento superior a 15 mil patacas e paga 10 mil patacas de amortização mensal ao banco por um apartamento no valor de dois milhões. “Os meus pais ajudaram-se muito. Pagaram meio milhão por mim”, revela.

Segundo Bart, são de pouca ajuda os subsídios oferecidos pelo Governo. Para o jovem, os principais beneficiários continuam a ser os promotores imobiliários. “Alem disso, a fiscalização é fraca. Um desempregado qualificado para ter habitação económica pode fazer lucros com a revenda da habitação”, aponta. “Fazemos sacrifício, essa é a realidade. E o preço não vai descer. Não acredito no Governo”, enuncia.

Ainda assim Bart tem alguma sorte. “Os meus pais avisaram-me que não iriam apoiar-me financeiramente”, conta Alzira Lao, estudante de mestrado e funcionária num dos resorts de jogo do território. “Eu compreendo. Acabámos agora de pagar um empréstimo e estamos muito cansados. Querem ver o fim ao pesadelo”, explica a jovem.

Alzira garante que não pensa em comprar habitação aos preços actuais, fora do alcance da sua bolsa, e nem mesmo após o casamento. “O meu namorado virá viver para minha casa ou mudo-me eu para a dele. Não vale a pena comprar um apartamento decadente e mais velho que eu pelo preço de dois milhões. Não faz qualquer sentido”, estabelece.

Actualmente, a mensalidade de um empréstimo pode representar metade dos rendimentos de um casal e Alzira sente-se insegura. “E se um de nós ficar doente ou for despedido e tivermos de deixar de pagar o empréstimo? Vamos dormir para a rua? O banco certamente iria retirar-nos a casa”, pondera.

Equilíbrio é preciso

Mas há quem veja os preços praticados no mercado com maior ligeireza. “Francamente, o preço é razoável embora não seja saudável”, defende William Kuan, que acaba de ser promovido a manager numa operadora de jogo local. “se há dez anos, uma chávena de chá com leite custasse dez patacas seria absurdo, mas hoje não. É preciso tempo para nos habituarmos ao mercado”, defende.

Em 2003, William estudava administração de empresas e diziam-lhe que num cargo de direcção o seu salário seria de cinco a seis mil patacas, o que hoje é afinal mais do dobro. “Temos sorte apesar de muitos lamentarem que os vencimentos médios não tenham tido uma subida proporcional ao aumento do preço da habitação, que é hoje quatro ou cinco vezes maior do que antigamente”, declara.

O jovem quadro da indústria do jogo faz comparações com Hong Kong. “Porque é que o Governo de Hong Kong não tomou medidas efectivas contra a especulação quando há tantas que podem ser adoptadas? Parte das receitas da região tem origem no mercado imobiliário. A maior parte dos produtos são importados e o Governo tem por regra vender terrenos a preços elevados para manter os negócios a correr. Se o Governo intervier demasiado pode prejudicar o mercado e haver uma perda dos postos de trabalho. Aí, mesmo que a população tenha acesso à habitação, não tem meio de se sustentar”, explana. Mas será que a situação de Macau é comparável?

“Há rumores de que alguns dos nosso dirigentes têm amigos no sector imobiliário. É esse o jogo. É verdade que a nossa pequena cidade está cheia de especuladores – nada contra -, mas há que tornar as coisas claras: que projectos são para quem procura casa e quais aqueles que são para investimento. Precisamos de um equilíbrio”, defende William Kuan, que não espera por grandes descidas de preço “a menos que haja uma recessão, mas então talvez não seja possível ter emprego”.

“O mercado não vai arrefecer sem qualquer razão para isso. Quantas décadas será necessário esperar? Já passei dos 25 anos”, acaba por desabafar.

Sufocos a crédito

Funcionária da Agência Predial Hang Long, Leslie Chan aconselhava-nos as melhores opções no mercado na passada semana, quando estavam ainda em vigor as bonificações sobre os juros de empréstimo atribuídas pelo Governo aos residentes permanentes. “Um apartamento com 23 anos no edifício Veng Fu Kok, com 65 metros quadrados, é o espaço ideal para viver com os seus pais depois de casar-se. O preço de mercado para um apartamento em segunda mão é de 2,6 milhões, mas posso oferecer-lhe desconto para que possa candidatar-se nos limites definidos pelo Governo. Vale a pena”, afiançava. Mas a medida terminou ontem e chegámos tarde demais.

May Ho esta entre aquelas pessoas que pode hoje olhar para o mercado da habitação com alguma tranquilidade. Em 1998, durante a crise financeira asiática, comprou em conjunto com o marido um apartamento pelo preço de meio milhão de patacas. “Demorámos dez anos a pagar o empréstimo, com uma amortização mensal de cinco mil patacas. Os juros iam mudando, e o mais alto que pagámos foram três mil patacas”.

“Tenho testemunhado o aumento dos preços. Antes de agências como a Ricacorp ou Midland chegarem aqui, o nosso mercado era muito saudável e orientado para aqueles que procuram casa própria. Mas estas agências de Hong Kong são muito astutas e dirigidas para a especulação. Sei isso muito bem porque cheguei a trabalhar numa delas”. May afirma que os agentes procuram aliciar vendas, dirigindo-se aos proprietários com a informação de que o preço da casa deste duplicou. “Mas, depois de vendida, já não é possível comprar outra habitação pelo dinheiro que se ganhou com a venda. A pessoa arrepende-se, a menos que seja um especulador com vários apartamentos em carteira”, conta.

May Ho defende que a maioria dos casais só se apercebe da dimensão dos encargos com empréstimos depois de terem filhos. “Um bebé custa-lhe quatro milhões, como diz um slogan popular”, aponta. “Salários pequenos podem ser divididos para apoiar os pais de ambos os membros do casal [comum na tradição chinesa], pagar um empréstimo a 30 anos e criar uma criança. Mas o que fazer depois com as despesas de transportes, alimentação e outras contas?”, interroga, admitindo que muitos p0lanos acabam assim por ficar adiados.

Um mercado para quem?

Para o deputado Ho Ian Sang, da União Geral das Associações de Moradores, assistiu-se a uma década de políticas de ‘laissez-faire’ na RAEM, gerando-se situações de injustiça não só para aqueles que têm menores rendimentos, como também para a classe média. “Pedir três milhões por um apartamento em primeira mão está além até das possibilidades da classe média”, refere.

Segundo Ho, “haverá 36.000 apartamentos vagos em 2011, após novos empreendimentos privados serem lançados no mercado, e há ainda mais em construção. Em breve, deverá haver 60.000 apartamentos disponíveis”. “Quem são os destinatários desta oferta?”, pergunta.

“Os promotores encontram sempre formas de mudarem os contratos a seu bel-prazer sem quaisquer razões conhecidas, e já dão por garantidos atrasos nos projectos”, defende também a deputada Kwan Tsui Hang, da Associação Geral dos Operários, para quem a fiscalização é praticamente inexistente.

“Vejamos, por exemplo, o caso do edifício da habitação pública da Rua da Tranquilidade. A multa por violação do contrato é de 180 mil patacas, o que não há nada num projecto desta dimensão e falha em ter efeitos dissuasores”, acusa. “Já se o fracasso em satisfazer algum dos requisitos do contrato resultasse no impedimento em participar em projectos futuros, as coisas andariam bem mais depressa”, defende.

Au Kam Sam, da Associação Novo Macau, tem vindo a insistir na luta contra aquilo a que chama “terrenos a preços de saldo”. Ao PONTO FINAL, reitera criticas à ausência de processos de hasta pública de terrenos. “de alguma forma, é sempre possível alguém ter terras a baixo custo, o que encoraja a construção de habitação de luxo”, afirma Au, que também dá exemplos. “No novo edifício One Grantai cada apartamento custa dez milhões de patacas. Desde que vendam uns poucos, os custos com o empreendimento já estarão cobertos. O alvo são os milionários do Continente e não os locais, já que aqui nos limitamos a ganhar para viver”, defende.

Os operadores de mercado defendem que cerca de 70 por cento das fracções residenciais de Macau servirão de habitação própria, sendo que uma descida de preços significaria uma desvalorização importante nos seus bens. “Essa é uma desculpa usado pelos agentes imobiliários para convencerem o Governo a não tomar medidas”, contra-argumenta Kwan Tsui Hang, insistindo que “para aqueles que procuram verdadeiramente casa para viver, isso não importa. A descida dos preços pode trazer algum desconfortos aos proprietários, mas estes nunca se mostrarão contra medidas para arrefecer o mercado”, entende.

Orientar os promotores

Au Kam San lembra também que um mercado mais saudável deveria ter uma oferta diversificada correspondente a uma procura também ela variada. “A nossa cadeia do imobiliário quebrou-se e temos hoje dois extremos: habitação pública e habitação de luxo. Se os promotores querem construir habitação de luxo, tudo bem, é uma opção de investimento. Mas se não conseguirem vender as casas todas, o risco é deles – não venham pedir ajuda. Porque quando a estrutura da habitação está em risco, o Governo acaba por ser obrigado a intervir”, sublinha.

A Administração da RAEM lançou algumas medidas, entre as quais o regime de bonificações que ontem terminou. Mas, há quem defende que este não trouxe melhoras, antes pelo contrário. “Houve uma história ridícula no estabelecimento dos limites para as bonificações. Lau Sio Io [o secretário das Obras Públicas e Transportes] propôs inicialmente o valor de três milhões e a proposta passou sem oportunidade para grande debate. A maioria dos deputados opunha-se, mas o diploma passou e o limite acabou por ser fixado em 2,6 milhões. Foi por isso que, assim que o programa foi lançado, os preços dispararam em 20 por cento”, relata Au Kam San.

O deputado insiste que é importante passar a mensagem certa ao mercado para que promotores e investidores saibam que tipo de unidades são vantajosas. “Um programa orientado para a aquisição de casa própria deveria encorajar a classe média a adquirir habitação e não mansões de luxo, à custa do erário público”, defende.

“É tempo de orientar os promotores. Preços demasiado elevados não têm mercado. Se o limite tivesse sido fixado em 1,8 milhões ou menos que isso, os novos apartamentos teriam sido colocados no mercado a valores mais baixos. Isso, sim, teria arrefecido o mercado”, aponta o dirigente da Associação Novo Macau.

Uma questão de critério

O estabelecimento de um preço de referência para a habitação económica é actualmente um dos temas que o Conselho para os Assuntos da Habitação Pública tem em mãos. “Até aqui, há três propostas de critério independentes em discussão, nomeadamente, os custos de construção, os preços de mercado e capacidade financeira dos indivíduos”, afirmava na última sexta-feira o vice-presidente do Conselho, Leong Keng Seng, após a quinta reunião do organismo. Uma decisão sobre o critério a adoptar foi adiada para hoje, dia em que decorre nova reunião.

Responsável pela construção do edifício de habitação pública da Rua da Tranquilidade, cujo atraso na entrega tem vindo a ser criticado, o presidente da Companhia de Fomento Predial Vitória, Kuan Vai Lam, diz seguir instruções do Governo para a fixação de preços, atendendo aos custos de cosntrução e índices referentes ao poder de compra da população.

“A Construção custa mais de 400 milhões e, em média, cada apartamento custará 400 mil patacas”, calcula o empresário.

Kuan Vai Lam sugere que o Governo fixe um preço de referência que constitua metade dos valores praticados no mercado. “Assumimos isto, e instamos o Governo a levar a que outros promotores adoptem os mesmos critérios”, declara ao PONTO FINAL.

O mesmo entendimento tem o director-geral da Associação Geral de Agentes Imobiliários de Macau. “A habitação económica calcula-se em termos de área útil, enquanto as fracções do privado têm em conta a área de construção. Entendo que o preço do metro quadrado deve ser equivalente a 52 por cento do valor praticado no mercado”, advoga.

Em desacordo total com estas propostas está o deputado Au Kam San, defendendo que a venda de habitação económica não deve gerar lucros nem garantir aos promotores qualquer apoio. “Ligá-la aos preços flutuantes do mercado, apenas fará com que os promotores consigam enormes lucros. A habitação económica não é um negocio”, postula.

Já o deputado Ho Ion San  está por uma monitorização rigorosa sobre as pré-vendas e revendas de fracções, de forma a que o mercado seja efectivamente orientado para quem quer e precisa de casa. “Aumentos sobre o imposto de transacção imobiliária, taxação elevada para não residentes, e carga fiscal baixa para aqueles que compram a primeira casa”, são as medidas que defende. “Quanto ao registo e regulação da mediação imobiliária está na altura de transformarmos as palavras em acções e nos deixarmos de conversas ocas”, afirma.

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